2014年01月18日

友人からの忠告

おはようございます。

私は、結婚してすぐ居住用住宅を購入したため、わずかですが住宅ローンを組んでおりますexclamation
・借り入れ1,050万円 
・借り入れ期間15年 
・元金均等返済
・固定金利 フラット20Sエコ
・初年度〜5年目まで0.86%
・6年目以降1.26%

当時ローンを組む前に何人かの友人に相談した事があるのですが、その時に「株を売ってキャッシュで買えばいい」と非常に強く推奨された記憶がありますあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

確かにそれは可能でしたが、ローンを組んだ2012年は資産総額1880万円に対し、そこからのキャッシュフロー約40万円、利回りで2.1%ありました。さらにそのキャッシュフローはほぼ全額再投資するから複利のようなものです!

何がいいたいのかというと私の場合であれば 住宅ローン金利 < 不労所得 という状況になっているため何でもかんでも現金で買うことが一番というわけではないということです。

しかも居住用住宅には条件を満たせば住宅ローン減税があります。10年間ですが毎年ローン残高の1%が税還付あります。私の場合であれば初年度〜5年目までは0.86%となっているので単純計算で0.14%得をする計算になります。6年目以降でも0.26%の金利負担でよいのです手(グー)

つまり0.26%運用利回りで0.26%以上を出しさえすればローンを活用したほうが圧倒的に資金繰りに有利だということです!!確かに普通預金に余裕資金で1,050万円あれば、受け取り利息と支払い金利を比較したらそのほうが良いケースの方が多いでしょうが。。。

限られた資金力をいかに有効に使用するかを説いたのですがもうやだ〜(悲しい顔)わかってもらえず。。。

2013年は資産総額2476万円に対し、そこからのキャッシュフロー約44万円となりましたので利回りで1.8%ですがそれでもまだまだ0.26%を下回っていません。
今年は利回り上昇のためのカバー策も立てており、資産の組み換えを実行しています。
今後も円安・消費増税・インフレも見込まれますし、友人達のアドバイスを聞かず自分で考えて結論を出してよかったと思っていますexclamation


確かに家が担保に入っています。毎月毎月支払いがあります。しかし、わずかですが、繰り上げ返済もしました。返済期間も残り13年と少しまで減りました。

誰でも借金するのは勇気が要ります。
怖いです!
何かを抱えるのはしんどいですもうやだ〜(悲しい顔)

ですが、所詮私は悲しきかな!しがないサラリーマンです
限られた資金力をいかに有効に使用してリスクをとってヤマを張らないと一歩先には行けません。

肉を切らせて骨を絶つですグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


posted by よそふめ at 10:42 | Comment(8) | マイホーム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
そういう考え方なら、繰り上げ返済するのはおかしいのでは?

それと、それだけの金融資産がありながら、何故そんなに利回りが低い?

配当が良い銘柄を買っていないのですか?
Posted by ダルシム at 2014年01月18日 13:39
ダルシムさんコメントありがとうございます。

繰上げ返済については低賃金のため初年度ローン減税枠を全て使い切れなかったため、11年目からは住宅ローン減税がなくなるためです。皮肉なもので繰り上げ返済したら年収がアップしてしまって余裕で使いきれるようになってしまいました。

利回りの低さについては預貯金・保険などが影響していること、利殖資産の価格上昇した事が要因です。
特に株高で配当利回りは下がりました。
例えば100円で3%だった株が値上がりで200円で1.5%になったという感じです。私の所有している日本株の平均利回りは2.2%でしたので配当の良い銘柄を所有しているつもりですが、株価が倍になっても配当金がすぐ倍になるというわけではありませんでした。。

このあたりが大きな原因です!!

Posted by よそふめ at 2014年01月18日 19:42
お疲れさまです。

批判的な意見ですみません。

この四月までに、一部利確し、返済に充てるのがいいと思いますなあ。


今、株がうまくいっているし、健康だから、返済の為に株を売らないのでしょう。


健康を害したり、
株が暴落したりすれば、株高の時に返済すればよかったと思うはずですよ。

不動産屋の人は、好景気時は物件を売りまくり、不況時は家賃収入で、やりすごすそうです。


不動産屋→個人投資家

物件→株

家賃収入→配当金


と読み変えれば、今はキャピタルゲイン(売却益)を手にする時では?
Posted by ああああ at 2014年01月18日 21:38
よそふめさん当然でしょう!!だからあんたは2000万円も資産を作れたんだ!

金持ちほど借金を有効に使うのです。

貧乏人ほど借金を有効に使えない。

ここが境目だろうな〜

Posted by ころすけ at 2014年01月18日 22:17
はじめまして、よそふめさん
不動産会社に勤務している大野と申します。
今お借り入れの金利だとおっしゃる通り、返済しないのが得策です。返済してしますうと、住宅ローン控除が受けられなくなるからです。この金利は二度と出ないくらい低い水準です。
金融資産も相当お持ちですので、何かあっても十分対応できると思われます。それも考慮しての金利だと思われますが。。
Posted by 大野 at 2014年01月18日 22:51
ああああさんコメントありがとうございます。

いえいえとんでもないです。いろんな意見を聞いた方が幅が広がるので楽しいです。これからもどんどんご意見ください。

しかし、せっかくご意見いただきましたが、私はローン減税のメリットも享受したいので6年目までは返済しないことにします。
ローンは残額が約850万、現在の個人資産での現預金が約600万+家の貯金で150万(これは夫婦の貯金のため反映していません)=最悪はキャッシュで750万ほどあるのでリスク資産がほぼ吹っ飛んでも何とかなる額です。

株の売却については、長期投資用とリーマンショック時に仕込んだトレード用とに分けており、トレード用は2013年にある程度利益確定しました。

日東電工・ヤマハ・ヤマハ発動機・JFEホールディングス・ローランドディージー・みずほ等です。
全て東証一部の資産株で複数単元購入しており、1単元分を残せる利益が出た時点で売却しました。
こうすることで1単元無料で取得した事になります。
まだまだ、パナソニック・東京製鐵・野村等目標金額に届いておらず仕込みっぱなしのやつもありますが、残りの株はJリートだの優待銘柄だのディフェンシブ銘柄が多いですのであまり景気による変動は少ないです。

ですが、常にアンテナは張っておきチャンスがあれば動いていきたいです。
Posted by よそふめ at 2014年01月18日 23:53
ころすけさんコメントありがとうございます。

確かにそうですね。

金持ちはどんな状況も味方にしているような気がします。私も借金を味方につけて目標達成に向けて頑張ります。。
Posted by よそふめ at 2014年01月18日 23:56
大野さんコメントありがとうございます。

金利については、確かに15年固定で6年目まではローン控除額より安い金利だから変だと思っていましたが、私程度の借入額で金融機関からの借入金利は資産背景によって変わるのでしょうか?

しかしよくよく考えたら確かに、6年目以降に全額繰上げ返済したら0.14%得しちゃいますよね。。手数料を払ったらわかりませんが。

妻の職場(銀行)の人に固定でそんな安いわけがないと言われており。変動金利と間違えている痛い旦那と思われています。
Posted by よそふめ at 2014年01月19日 00:06
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